SOCIMI: todo lo que necesitas saber y no te explican

MAB, SOCIMIs y titulares por doquier. Pero…¿quién te explica en qué consisten? Nuestro Departamento Financiero se ha puesto manos a la obra para que sepas todo lo que necesitas saber y no te explican sobre las ya famosas SOCIMIs.

 ¿Qué son las SOCIMI?

Las SOCIMI, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, son sociedades anónimas que cotizan en bolsa (o en el MAB) y cuya actividad principal consiste en la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para el arrendamiento, ya sea de forma directa o bien a través de la participación en la propiedad de otras SOCIMI.

Ahora bien, no se trata de una tipología empresarial innovadora, puesto que tienen su equivalente a nivel internacional en las REIT (Real Estate Investment Trust).

 Requisitos que debe cumplir la sociedad para ser considerada una SOCIMI

 1. Como su nombre indica, deben cotizar en un mercado regulado, ya sea español o europeo.

2. El capital no puede ser inferior a los cinco millones de euros y estará repartido, al menos, entre cincuenta accionistas.

3. La empresa tiene que cumplir las siguientes exigencias a nivel de inversión y patrimonio:

  • El activo debe estar compuesto en por lo menos un ochenta por ciento en inmuebles urbanos cuyo destino sea el alquiler. Este requisito se cumple si la inversión se realiza a través de la participación en el mismo porcentaje en otras SOCIMI.
  • En lo relativo a los ingresos, un ochenta por ciento de los mismos deben proceder de las rentas de alquiler de los inmuebles o de los dividendos de las participaciones en otras SOCIMI.
  • La inversión en inmuebles debe permanecer en el patrimonio de la sociedad en régimen de arrendamiento durante los siguientes plazos:
    1. 3 años si los inmuebles han sido adquiridos.
    2. 7 años si se trata de inmuebles promovidos por la empresa.
  • El activo debe estar compuesto por un mínimo de tres inmuebles y cada uno de ellos no puede superar más del 40% del mismo en el momento de la compra.
  • La financiación ajena, además, no puede ser superior al setenta por ciento del valor del activo.

4. Los beneficios deben ser repartidos como dividendos en la siguiente medida:

  • Un noventa por ciento de las rentas de alquiler.
  • Un cincuenta por ciento del beneficio que se genere en la venta de inmuebles.
  • Si los ingresos proceden de dividendos por la participación en otras SOCIMI debe repartirse el cien por cien del beneficio.

¿Por qué son atractivas para el inversor?

Una legislación tributaria más favorable que para Fondos y Sociedades de inversión. Os dejamos un pequeño resumen.

En relación al Impuesto sobre Sociedades, los beneficios tributan al cero por ciento. En contraposición, no podrán compensar bases imponibles negativas que se generen durante la aplicación de este nulo tipo impositivo. Lo que sí, la entidad tendrá que abonar un gravamen especial que será considerado como la cuota del impuesto sobre sociedades:

  • El 19% del importe íntegro de los dividendos distribuidos a los socios, siempre que la participación de los socios sea superior al 5% y que dichos dividendos estén exentos para el socio o bien tributen a un tipo inferior al 10%.
  • Este gravamen especial no será de aplicación si el socio que recibe el dividendo es una SOCIMI.

En relación a los socios, el tratamiento dependerá de qué tipo de persona física o jurídica se trate, así como si es residente o no en territorio español en el caso del reparto de dividendos:

  • En caso del Impuesto sobre Sociedades e Impuesto sobre la Renta de no Residentes con Establecimiento Permanente: no se puede aplicar la deducción para evitar la doble imposición interna.
  • IRPF: no se puede aplicar a estos dividendos la exención de los primeros 1.500 euros.
  • Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin Establecimiento Permanente: no se puede aplicar la exención para dividendos.

En caso de transmisión o reembolso de la participación en capital de una SOCIMI, también depende del tipo de contribuyente:

  • Para el Impuesto sobre Sociedades e Impuesto sobre la Renta de no Residentes con Establecimiento Permanente: tampoco se puede aplicar la deducción para evitar la doble imposición interna en relación a los importes obtenidos que tengan como origen reservas de beneficios no distribuidos por la SOCIMI.
  • En lo referente al IRPF, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará de acuerdo al régimen aplicable a las transmisiones de participaciones en entidades no cotizadas en mercados oficiales.
  • Por último, en cuanto al IRNR sin Establecimiento Permanente, el resultado no estará exento.

 

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Autora: Lucía Estrada
Departamento Financiero Iberfinancia Consultores

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